El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo acordada por unanimidad, en su sentencia 2761/2019 de fecha 11 de septiembre de 2019, se pronuncia acerca de los efectos derivados de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios, en línea con lo planteado en su día al Tribunal de Justicia de la Unión Europea y lo resuelto por éste.
En aplicación de los criterios facilitados por el TJUE (vid. STJUE de 26 de marzo de 2019 y los autos de 3 de julio de 2019) para determinar si es posible la subsistencia del contrato, la Sala entiende que el préstamo hipotecario es un negocio jurídico complejo, cuyo fundamento común para las partes es la obtención de un crédito más barato (consumidor) a cambio de una garantía eficaz en caso de impago (banco). De este modo, no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria, por lo que, en principio, la supresión de la cláusula que sustenta esa garantía causaría la nulidad total del contrato.
Ahora bien, esa nulidad total expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa.
La Sala ha considerado más lógico, para evitar esas consecuencias perjudiciales, en el momento actual, tener en cuenta la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), como norma imperativa más beneficiosa para el consumidor.
Por último, la Sala facilita las siguientes orientaciones jurisprudenciales para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:
1.- Los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.
2.- Los procesos en que el préstamo se dió vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta como criterio orientador el art. 24 LCCI, deberían ser igualmente sobreseídos. Por el contrario, si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.
3.- El sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de LCCI.
En opinión de este despacho, el TS ordena archivar todos los procedimientos sin dar más opciones a los afectados, por lo que permite al banco volver a instar la ejecución bajo la nueva Ley de Contratos de Créditos Inmobiliarios, es decir, tras un mínimo de 12 meses de impago.
Una solución que, a pesar de las apariencias, limita las opciones de defensa de los consumidores porque los bancos podrán instar otro procedimiento de ejecución hipotecaria basado en este caso en la propia LCCI y no en la cláusula abusiva. En este caso, obliga al consumidor a defenderse solo frente a una ejecución hipotecaria eliminando la posibilidad de ir a un procedimiento declarativo donde tiene más armas de defensa.